賃料減額請求 ―固定費削減をお考えの事業者様へ―

事業者の皆様へ　賃料減額請求について

コロナ禍の中で日々奮闘されている事業者の皆様、固定費削減策として、賃料減額を貸主に求めてみませんか？
賃料の減額が交渉で認められる余地はあります。そのためには、証拠に残るかたちで請求を行うことが重要です。

ご自身で請求することが難しい場合は、弁護士が事業者様に代わり、貸主に減額請求の通知を送付し、交渉します。また、ご自身で交渉される場合でも、アドバイザー契約*1により、交渉方法のアドバイスを行うことも可能です。弁護士費用につきましては、事業の実情に応じて、支払方法などを柔軟に対応いたします。また、その他の事業再生方法をご提案できる可能性もございます。

事業継続をあきらめないでください。このコロナ禍を、手を尽くして共に乗り切っていきましょう。
以下のメッセージをお読みいただき、まずはお気軽にご連絡ください。

*1) 送付する書面の記載内容、交渉の方法などについて、設定した月当たりの相談時間の中で助言を行う契約をいいます。

日々奮闘されている事業者の皆様へ

―　桑原法律事務所からのメッセージ　―

事業者の皆様、どうか事業継続をあきらめないでください。
「もう無理か…倒産しかないか…」と思う前に、できることがあるかもしれません。

新型コロナウイルスによる売上激減などの影響の中でも、皆様は日々奮闘されていることと思います。情勢は日々変動しておりますが、外粛自粛や3密回避、オンライン上でのやり取り志向 など、このコロナ禍で変化した消費者の購買行動は、もはや元通りに戻ることはないのかもしれません。

これまで多くのお客様に来店してもらうことにより売上を上げていた業界の皆様は、不可避的な売上減の中、事業を継続できるのか、大変な不安に直面されていることと思います。
中長期的には、この新しい日常に対応した売上確保策を考案するべきでしょう。しかし、まずはこの目の前の状況を乗り切らなければなりません。売上が上がらない状況では、固定費削減の余地がないのかを考えるべきです。

固定費の中でも、賃料は事業者の皆様にとって大きな負担となっていることが多いでしょう。そのため、事業継続のためには、賃料減額請求等を検討するのが望ましいと言えます*2。貸主にも事情はありますが、今は痛みを分かちあうときではないでしょうか。貸主との信頼関係維持を図りつつ誠実な交渉を行うことは、検討されてもよいでしょう。

事業再生のご支援など、当事務所でその他のご支援ができる可能性もあります。
どうかあきらめないでください。このコロナ禍を共に何とか乗り切っていきましょう。

*2) 賃料減免については、立法措置も予定されていますが、制度開始がいつになるのか明確ではありませんし、限度額もあり、賃料の金額によってはそれだけでは十分ではない可能性もあります。

［コラム］オフィス賃貸借の行く末と賃料増減請求

(1)　オフィス賃貸借の趨勢

新型コロナウイルスの感染拡大により、オフィス賃貸借を巡る状況も大きく変貌しました。多くの企業がコロナ対策としての在宅勤務、リモートによる情報管理、WEB会議の導入などの取り組みを進めました。こうした中で、都心においては、オフィス解約の動きやそれに伴う空室率の上昇、地価の減少傾向も生じています。

令和2年7月9日付日本経済新聞　6月の東京都心オフィス空室率、1.97%に上昇　1年7カ月ぶり高水準

令和2年8月21日付日本経済新聞　都市部地価、コロナで暗転　下落地点が9倍に

こうした動きが益々、各地方都市で広がっていく可能性もあるでしょう。こうした趨勢の中で、不動産の賃料相場はどう変化していくのでしょうか。

(2)　適正賃料についての考え方

不動産鑑定評価基準上、不動産継続賃料固有の価格形成要因については、

（1）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料または同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度
（2）土地価格の推移
（3）公租公課の推移
（4）契約の内容及びそれに関する経緯
（5）賃貸人等または賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度
https://www.mlit.go.jp/common/001204083.pdf

などが規定されています。

（1）空室率の上昇により同一需給圏内における賃料相場が下落したり、（2）土地価格自体も減少したりしていけば、理論上の適正賃料にも影響がありそうです。現に賃料を巡っては様々な攻防が繰り広げられていますが、今後の不動産市況によっては、さらに紛争が激化していく可能性もあります。

(3)　借地借家法の考え方

法律的には、借地借家法第32条が建物の賃料増減請求を規定しています。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
借地借家法第32条

現在の賃料が、経済情勢の変動により不相当となったり、同種物件と比較して不相当となったりしたときには、賃貸人、賃借人は増減を請求できることになっているのです。賃料変更の合意が成立しない場合は、訴訟手続の中で上記事情を主張し、増減を求めることもできます。
ただし、賃料増減請求の訴訟手続において、上記法律上の事由があると認められた場合でも、賃料の変更が認められるのは、請求者の一方的意思表示が相手方に到達した時からとされています。したがって、賃料変更について協議を続けているが合意が成立しない場合、早期に賃料増減請求の意思表示をしておくべきことになります。

適正賃料についてお悩みがある事業者の方は、ぜひ当事務所にご相談ください。

企業法務ニュースレターのお申込み

※本記事は、公開日時点の法律や情報をもとに執筆しております。